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標題: 改弦更張還是暗渡陳倉？樓盤成本價背后有禪機 [打印本頁]

作者: 123mei 時間: 2008-11-14 09:32
標題: 改弦更張還是暗渡陳倉？樓盤成本價背后有禪機
9月，當恒大地產宣布旗下18個樓盤全線“成本價”拋售、“開盤必特價”時，很多業內人士連眼珠都不曾轉過去一下。因為憑借經驗和慣例，他們斷定這是個“噱頭”。

此一時，彼一時。一個多月后，當越來越多的樓盤加入“成本價”銷售行列，并且取得不俗的市場反響時，業內外的目光逐漸變得灼熱了。表示理解的、熱烈追捧的、靜觀其變的、質疑詬病的……各種復雜的反應從四面八方涌來。于是，有人高聲宣唱一種新的非暴利開發模式誕生。有人卻說，這不過是開發商喬裝改扮后的一出新戲罷了。

這不由讓人想起一個故事：兩個小和尚坐禪，門口的幡布被風吹動，一個說是風在動，另一個說是幡在動，爭論不休。禪宗六祖惠能淡然一笑：不是風動，不是幡動，是爾心動。幽默風趣地指出二僧被表象迷惑，散失禪定。

成本價的真也好，假也罷，歸根到底，還是充斥在樓市中的種種非理性因素在“動”。風幡自在招展，購房者又該為誰而動？

相比7、8月間空虛的降價聲，現在的房價的確有所下降了。

9月，陽邏萊茵城開盤即以2100元/平方米起價銷售。售樓員說，這就是成本價了。與同區域其他樓盤相比，該樓盤每平方米低了將近400-500元/平方米。

到了10月，漢陽南國明珠二期墨水灣打出一條轟動一時的廣告：7.5折了，阿彌陀佛！起價3280元/平方米，折后均價3980元/平方米，之后更是大嘆“嗚呼哀哉”，房價見底了。

秋交會當天，盤龍城哥特帝景更是大張旗鼓地宣傳“成本價”，起價2068元/平方米，均價2329元/平方米。以其93平方米的戶型來計算，總價20萬左右，極具殺傷力。該樓盤負責人說，拿地成本550元/平方米，土建費用1000元/平方米，城市綜合配套費188元/平方米，再加上公司運作的其他費用，2329元/平方米就是成本價。

其實早在6月，盤龍城領袖城策劃總監邱先漢就曾自報家門：“成本約為3620元/平方米，目前均價賣3800元/平方米，毛利僅有180元左右�！�

“成本價”是否又是開發商暗渡陳倉的營銷手段？得到的回答均是“幾乎是成本價了”、“甚至是虧本的”、“不可能再降了”。

那商品房成本到底如何計算？
資深地產人士朱戈說，一是土地成本，即開發商通過招拍掛以及收購等方式獲得土地的費用，除以容積率，大概能得出單位土地的價格；二是建安成本，包括前期勘查、設計和工程建設，同時不同形態、不同結構的建筑含鋼量不同，也會有不同的造價；三是各種稅費。

把這三個“大頭”算出來，樓盤成本基本就“現形”了。剩下的就是開發商的財務、營銷、管理等成本和利潤，這就是整個銷售價格的構成。

“以我們的樓盤為例，土地成本占38.2%，建安成本占31.9%，各類稅費占13.8%，管理成本為6.8%，而利潤一般在8%～10%�！苯y建公司副總經理楊忠說。

主動公開房價成本，確實傳遞出了開發商回應購房者呼聲、順應市場調整的信號。但這信號能否穿透層巒疊嶂，為樓市秩序改弦更張？

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