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文/朱文策 《南方都市報》房地產部副主任
10月17日晚，在深圳福田CBD的后備區域——龍華新區，房價開始突破了由潛龍曼海寧2010年5月創下的2.5萬元/平方米的天花板，卓越皇后道的開盤價格是：2.6萬元/平方米。此前一天這個區域剛賣出一塊包含9.8萬平方米安居房的商品房地塊，扣除安居房，商品房部分的綜合成本達到了2.5萬元/平方米。很明顯，卓越皇后道突擊賣樓高調定價的勇氣，就來自這個地價。
這只是一線城市近半年來所出現的地王、樓王的一個很小的縮影。9月4日，曾在上一輪市高潮中叫板萬科不幸敗北的融創中國董事長孫宏斌，在北京買下農展館地塊，樓面價達到了7.3萬元平方米，沒錯，7.3萬，這個價錢在30年前可以買到一套房，在現在的深圳也可以買深圳灣一號這樣的頂級豪宅。但這只是樓面地價，你知道他建好房后想賣多少錢嗎？“賣到15萬元平方米利潤不高，臨湖單位要賣到30萬元平方米”，這是老孫10月19日接受媒體采訪時公開說的。一般人的邏輯已經很理解這樣的極端事件了，它只能再次印證了：在中國的房地產市場，只有你想不到的，而沒有你做不到的。15年來，一直是這樣。
從二季度開始，一線城市的樓市就變得炙手可熱。尤其像深圳這樣全國人口密度最高的城市，我們甚至想象不到除了2000-2002年和2007-2008年，它還有哪1年房子是不好賣的。前9個月，深圳的新房和二手房漲幅都超過了20%。9月，深圳新房的成交均價為21820元/平方米，相比去年12月份的18173元/平方米的成交價，漲幅達到了20.07%。永遠比新房價格更真實反映市場狀況的二手房價格，在9月逼近了3萬元/平方米（29456元/平方米），相比去年12月份的23524元/平方米，上漲了25.22%。
這些只是數據上的平均上漲，如果真正走訪民間，你會發現，真實的價格上漲遠比數據更加嚇人。媒體援引中聯地產披露的深圳前8月二手房價格漲幅榜TOP20顯示，像南山的小戶型樓盤友鄰公寓，8月份成交價格超過了3萬元/平方米，同比去年上漲了61%。這很恐怖嗎？不，可能反而不少。在寶安中心區的富通好旺角，受益于前海概念，8月份價格也超過了3萬元/平方米，漲幅接近60%，要知道，2005年這樓盤發售的時候，只有3800元/平方米。
如果說，2009年的房地產市場，超過了2007年樓市最為瘋狂的階段，那么現在，2013年的房地產市場，又已經超過了2009年最為瘋狂的高位。無論是土地價格還是房屋價格，包括深圳在內的一線城市的樓市，又明顯地呈現出失控的跡象。你可以繼續堅持認為房價依然是在吹大泡沫，但這是很殘酷的事實。
更要注意的是，這樣的瘋狂與失控，還是在限貸限購限價持續推行了三年多，今年2月又新推出了“國五條”的情況下，出現的。為什么？
我們可以使用永遠都正確的供求論來解釋，也可以使用政策的無公信來解釋，但這樣的上漲，可能還至少說明了另外兩個事實：其一，深圳的剛需力量的確比我們想象的龐大和強大。其二，它可能還說明了一個更為可怕的事實：限購限貸限價，這些曾經我們樂觀的認為真正可以穩定住房價的調控政策，而今它們的邊際效應正在快速遞減。這之所以可怕，是因為，到目前為止，我們還沒有找到一個比它們更為有效的能夠穩住市場三年不瘋狂的調控組合拳。但是，如今它們也要失效了。
我們還有什么辦法？或者說，市場即將要迎來的是什么？
國慶前后，深圳連續兩次出臺政策，最后被深化為“深8條”的調控，可以成為我們判斷下一輪全國樓市調控政策走向的基礎：調控別無選擇的只能從嚴，這是市場必須得面對的。在這8條調控里，我們至少可以得出這些基本判斷：1、限購不會退出。2、限價只能從嚴，因為只有限價才能夠控制住新房價格，才能在報表上令深圳新房價格不會超過人均可支配收入的增長，才能完成年初向市民的承諾。3、房貸還會收緊（這個可能不會推行）。
類似的政策也勢必會成為全國核心城市的常規動作，剛剛過去的10月20日，河南省會城市鄭州已經再一次啟動加強版的“限價令”：200多個房地產項目在房地產主管部門備案承諾，今后的銷售價格零增長。
沒有太多理由相信這樣的老政策重申會有成功的希望，因為“限價”唯一能夠完成的目標是官方數據的修飾，公眾都清楚它不含任何實質意義。而不退出的限購原本也在執行，既然它已經出現了邊際效應遞減，又有什么理由相信它可以繼續發揮更大的效用？唯一可以期待的是限貸政策，針對二套以上購房，首付比例和貸款利率每上浮一點，便會壓制一批需求。但是，央行10月16日剛剛關于“房貸政策沒有改變”的公開表態，也打消了這一擔憂。
唯一可能震動市場的，是即將到來的三中全會。此外，沒有什么力量能夠阻擋房價的上漲，而這，是最可悲的。
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發表于 2013-11-22 10:19:42
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